قد يجد بعض الأشخاص الراغبين في شراء العقارات أو بيعها صعوبة في تحديد قيمتها الحقيقية، ويرتبط ذلك بالعديد من عناصر الموقع والأرض التي تنتهي بالحالة النهائية للوحدة، لذلك من الواجب استشارة السكان، فسيساعد ذلك على شراء أو بيع العقارات، ويعتقد خبراء التقييم العقاري أن هناك ثلاثة طرق لتحقيق حالة التقييم العقاري.
تستطيع استخدام الاداة التالية لحساب النسبة هنا
كيف تحدد قيمة العقار
المقارنة مع خصائص مماثلة في نفس المنطقة
من خلال سلسلة من الإجراءات للحصول على مؤشر القيمة، ومقارنة العقارات قيد التقييم مع العقارات المماثلة المباعة في نفس المنطقة، واعتماد وحدات المقارنة المناسبة، وتعديل سعر بيع العقار المباع وفق عوامل التقييم.
يتم استخدام هذه الطريقة بشكل خاص في تقييم العقارات السكنية للمنازل والشقق لتحديد قيمة المبيعات، لأن السكان يدرسون العديد من العوامل التي تؤثر على العقار، وأهمها موقع العقار (شارع رئيسي، شارع داخلي) واستخدام العقار لأغراض تجارية، عامة وخاصة، وعمر البناء، وحالة الممتلكات، والشروط والامتيازات، ومواصفات الممتلكات ومستويات التشطيبات الداخلية والخارجية، وتاريخ المبيعات الذي عادة ما يلعب دورًا غير مباشر بالإضافة إلى ظروف المبيعات المحلية (الأسواق الطبيعية والقسرية وأسواق العرض والطلب).
حساب تكلفة بناء مبنى مشابه
هذه الطريقة تقوم على تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى آخر أو مبنى بديل مشابه للمبنى الحالي وخصم الاستهلاك المتراكم لتكلفة البناء، وإضافة فائدة البناء مع القيمة المقدرة للأرض، ثم ضبط القيمة الإجمالية للمبنى. تعكس الخاصية المقدمة للعقار قيمة العقار قيد التقييم.
عناصر تحدد قيمة العقار
- قم بتقييم سعر الأرض (كما لو كانت فارغة) لتحديد الاستخدام الأمثل لها.
- تقييم تكاليف البناء الحالية.
- تقدير الخسارة (أي مقدار سعر المبنى بسبب الاستخدام).
- قيمة المبنى الحالي = تكلفة البناء – خسارة التكلفة.
- تقييم السعر = تقييم سعر الأرض (كما لو كانت فارغة) + قيمة المبنى الحالي.
حساب الدخل الناتج عن استئجار العقار
تعتمد هذه الطريقة على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات، فإذا كان العقار مخصصًا للإيجارات السكنية، فإنه سيولد دخلًا كبيرًا، وتختلف النسبة حسب حالة العقار ويمكن أن يقبلها المستثمر ولكن يرفضها مستثمر آخر.
وتعتمد الطريقة على خمسة عناصر أساسية وهي تقييم إجمالي الدخل، وتحديد معدل الشغور،
وتحديد إجمالي مصاريف التشغيل للموظفين والصيانة، وتحديد قيمة صافي الدخل، وحساب نسبة الدخل لأسعار العقارات.
ومع ذلك فإن أهم عنصر في هذا التقييم هو كيفية تحديد صافي الدخل،
وعادة ما تستخدم هذه الطريقة للمباني المؤجرة والمباني السكنية والتجارية والأسواق التي تدر دخلاً مالياً.
بشكل عام، يمكن استخدام كل هذه الأساليب لتحقيق أفضل رؤية واتخاذ قرارات عقارية صحيحة من خلال عملية تقييم مناسبة وواقعية، وهذا هو السؤال الأول والأهم الذي يفكر فيه أي مستثمر.
